来源：大伟看楼市
“房子不过是砖头水泥堆起来的，不会一直升值。” 早在 2018 年楼市狂欢之际，福耀玻璃创始人的这句警示便显得格格不入。彼时全民炒房风气正盛，房产被奉为 “稳赚不赔” 的财富密码，很少有人真正重视这位实业家的理性预判。然而时隔八年，曹德旺的预言正逐步照进现实：全国房价调整已持续 40 多个月，二手房挂牌量突破 850 万套，曾经的 “资产香饽饽” 正沦为部分家庭的 “负债包袱”。2026 年作为 “十五五” 规划开局之年，楼市将迎来根本性重构，曹德旺再次发声提醒：普通人买房必须慎之又慎，盲目冲动可能面临财富缩水的风险。
曹德旺的预警绝非空穴来风，而是基于人口、供需与经济规律的深刻洞察。上世纪 90 年代，他曾因房地产投资亏损 3 亿元，这段经历让他始终对楼市保持清醒认知。2023 年底，他以家乡福清为例，直言当地房价从每平米上万跌至几千元，大量房屋空置难售，并劝诫家人尽快处置多余
产。2024 年，他进一步点破楼市核心矛盾：65 岁以上老人超 2 亿，新生儿不足 1000 万，购房主力人群持续萎缩，房产供需失衡的格局已无法逆转。2025 年的楼市数据更直接印证了这一判断：全国商品房销售面积下降 6.8%，住宅销售额下滑 9.6%，70 城数据显示三线城市房价累计跌幅已达 3.4%，部分弱三四线城市跌幅更是高达 22%，“鹤岗化” 现象持续蔓延。这些信号共同指向一个结论：房地产 “普涨红利” 时代已彻底终结，2026 年的楼市变局将彻底改写房产价值逻辑。
一、区域分化白热化，非核心房产流动性枯竭
过去二十年，房地产市场凭借人口红利与政策红利，形成了 “全国同涨同跌” 的格局，无论一二线还是三四线城市，买房都能实现资产增值。但这种格局在 2026 年将彻底崩塌，人口与产业成为房产价值的核心分水岭，“核心坚挺、外围崩盘” 的分化态势全面固化。
一线及强二线核心城市凭借优质的教育、医疗、就业资源，持续吸引人口流入。2025 年深圳人口净流入接近 50 万，杭州、成都均超 20 万，强劲的需求支撑让核心板块房价仍具韧性，瑞银预测 2026 年这类区域核心房源可能出现 3%-5% 的合理回升。北京、上海等一线城市核心区域，近地铁、靠产业园的品质盘将领涨，虽难现暴涨，但足以跑赢通胀。
与之形成鲜明对比的是三四线城市及核心城市远郊区域的困境。2025 年全国三四线城市人口净流出达 312 万人，广义库存去化周期普遍超过 30 个月，部分城市甚至突破 50 个月，2026 年房价可能再跌 10%。更严峻的是，这些区域的多余房产正陷入 “卖不掉、租不出” 的僵局：三四线城市非核心房源成交周期普遍超 180 天，部分房源即便降价 40% 仍无人问津，流动性彻底枯竭。四线及以下城市形势更为糟糕，住房空置率已达 25% 以上，2026 年房价仍将保持年均 - 8%~-15% 的跌幅，部分县级市房价可能回归 2015 年水平，投资属性基本消失。
二、需求结构反转，刚需老房沦为 “负资产”
随着居民生活水平提升和家庭结构变化，楼市需求端已发生质的转变，2026 年这种转变将达到顶峰，彻底颠覆以往的房产价值逻辑。数据显示，2020 年改善性需求占比仅 35%，2025 年已达 55%，2026 年有望突破 60%，“卖一买一” 的改善型置换成为市场主力，90-144㎡的品质户型因兼顾居住舒适度与配套完整性，成为市场流通性和保值性最佳的品类。
与之相对，三四线城市的刚需老房、远郊概念盘、小面积刚需房，将彻底沦为市场 “弃子”。这类房产普遍存在户型设计落后、配套不完善、无优质学区加持等问题，无法满足当下居民的居住需求，同时也缺乏投资价值。2025 年上海远郊板块成交占比仅 8.6%，多数房源挂牌半年以上无人问津，这种趋势在 2026 年将进一步扩散到全国三四线城市。对于多套房持有者而言，手中持有的这类刚需房产，不仅升值无望，还面临持续的估值折价，逐渐沦为 “吞噬财富的负资产”。
需求结构反转的背后，是人口基本面与置业观念的双重变化。国家统计局数据显示，2025 年中国总人口较 2023 年减少约 196 万人，人口净减少态势不可逆，而 25-39 岁这一置业主力人群持续萎缩，直接导致住房需求总量大幅收缩。与此同时，城镇人均住房建筑面积已达 41.2 平方米，接近发达国家水平，住房短缺的时代早已过去。更关键的是，年轻人的置业观念已发生根本性转变，不同于父辈 “买房为安” 的执念，如今的年轻人更倾向于 “轻资产” 生活，不愿被房贷捆绑人生，不少人选择租房而非买房，对房产的配置偏好显著低于上一代。曹德旺当年 “炒房者终将无接盘侠” 的提醒，在 2026 年成为了现实。
三、持有成本攀升，多余房产从 “资产” 变 “包袱”
曹德旺曾反复警示：“别等到倒贴钱养房子才后悔”，这句话在 2026 年将成为无数多套房家庭的真实写照。2026 年，房产持有成本的上升通道全面打开，房贷、物业费、税费、维修费用等多重压力叠加，让多余房产彻底告别 “被动增值”，沦为 “主动烧钱” 的包袱。
房贷压力首当其冲。对于 2020-2021 年高位上车、利率 5% 以上的多套房持有者而言，即便 2026 年 5 年期以上 LPR 降至 3.5%，存量商贷用户也难以享受同等红利，每月月供可能占家庭收入的 50% 以上，在收入波动期极易面临断供风险。央行数据显示，2025 年城镇居民家庭债务收入比已攀升至 132%，接近历史峰值，居民加杠杆买房的空间基本耗尽。
日常运维成本同样不容忽视。一套 100㎡的房产，每年物业费、取暖费、维修基金等支出少则数千元，多则上万元，若持有三套及以上，仅年度运维成本就可达数万元。2026 年，“房屋养老金”“房屋体检” 等制度全面推广，老旧小区的维修成本将进一步增加。更值得警惕的是租金市场持续疲软，全国租金平均降幅达 10%-15%，三四线城市部分房源租金甚至无法覆盖物业费，“以租养贷” 的模式彻底失效，持有成本彻底失去对冲渠道。
关于市场高度关注的房产税，虽 2026 年不会全国落地，但试点延长与扩围预期仍将影响市场心态。2026 年 1 月上海明确将个人住房房产税试点延长至 2031 年，重庆维持原有试点，短期虽不扩围、不加税，但长期来看，房产税作为楼市长效机制的重要组成部分，推进方向明确。对于多套房持有者而言，未来持有成本上升是确定性趋势，提前优化资产结构尤为重要。
四、普通人购房指南：聚焦核心，规避陷阱
面对 2026 年的楼市变局，普通人买房需摒弃 “买涨不买跌” 的传统思维，遵循 “居住优先、聚焦核心、规避风险” 的核心原则，才能在变局中守住财富。
对于刚需购房者而言，2026 年是政策红利与价格洼地叠加的窗口期。核心策略是优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，聚焦通勤便利、配套完善的 90㎡左右中小户型，这类房源既能满足基本居住需求，又具备较强的抗跌性。要合理运用政策红利，比如利用首套房贷利率优惠、换房退税等政策降低购房成本，将月供严格控制在家庭月收入的 30% 以内，预留 1-2 年的应急资金，避免过度透支现金流。坚决规避远郊盘、超高层房源和缺乏产业支撑的三四线城市房源，这类房源不仅升值无望，还可能面临流通困难、持续贬值的风险。
对于改善型购房者，2026 年是 “卖旧买新” 的最佳窗口期。可充分利用换房退税、信贷优惠等政策，剥离手中非核心区域的劣质资产，置换品牌房企开发、物业优质的品质盘。这类房源在分化市场中更具稀缺性，既能满足居住升级需求，又能实现资产保值，比如一线核心区的改善型次新房、强二线城市产业板块的品质住宅，未来仍具备一定的增值潜力。同时，要注重房源的居住舒适度与配套完善度，优质学区、三甲医院、大型商圈等稀缺资源，能进一步提升房源的保值能力。
对于投资者，2026 年楼市已彻底告别 “投机躺赚” 时代，需彻底摒弃炒房思维。核心原则是 “收缩战线、聚焦核心”，仅可少量配置一线核心区的稀缺次新房，核心目标从 “增值” 转向 “保值”，而非核心区域的多套房产应及时剥离，避免面临持有成本上升与流动性下降的双重风险。坚决杜绝高杠杆投机，不盲目跟风抄底，尤其要规避三四线城市的投资性购房，这类投资不仅难以获得回报，还可能陷入 “套牢” 困境。
曹德旺的持续发声，本质上是提醒市场回归理性：房子的核心价值是居住，而非投机工具。2026 年的楼市变局，不是行业的 “末日”，而是市场从 “投机时代” 向 “居住本质” 的回归。对于普通人而言，买房不再是稳赚不赔的选择，而是一场需要谨慎决策的财富规划。认清区域分化、需求转变与成本上升的趋势，聚焦核心资产、规避劣质房产，才能在变局中实现居住需求与财富安全的双重保障。在市场规律面前，个人的侥幸终究难以抵挡趋势的必然，理性决策才是对自身财富最负责任的选择。
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